Son yıllarda Türkiye’de yaşanan ekonomik dalgalanmalar, kira zamlarını kiracılar için önemli bir sorun haline getirmiştir. Özellikle yasal sınırların üzerinde talep edilen fahiş kira artışları, kiracılar açısından ciddi bir endişe kaynağıdır. Bu durumda birçok kişinin aklına “Ev sahibim yasal sınırdan fazla zam isterse ne yapmalıyım?” sorusu gelmektedir. Ayrıca ev sahiplerinin baskısıyla yasal oranın üzerinde kira ödemesi yapılması da sık karşılaşılan bir durumdur. Bu gibi hallerde, ödenen fazla miktarın geri alınıp alınamayacağı ve nasıl bir hukuki yol izleneceği gündeme gelmektedir. Hukuki süreçte zorunlu arabuluculuk, kira tespit davası ve icra takibi gibi konular da önem kazanmaktadır. Bu durum, kiracının hem haklarını hem de yükümlülüklerini doğrudan etkilemektedir.

Bu nedenle bu yazımızda; “Fahiş kira zammı nedir?”, “Kira artışı yasal olarak ne kadar olabilir?” gibi en çok merak edilen soruları yanıtlayacağız. Ayrıca yasal kira artış oranı hesaplama yöntemlerini, ihtarname gönderme süreçlerini, icra ve dava aşamalarını da detaylı şekilde ele alacağız. Böylece fahiş kira zammı durumunda kiracıların hangi haklara sahip olduğunu ve hangi yolları izleyebileceğini kapsamlı biçimde açıklamış olacağız.

1. Yasal Kira Artış Oranı Nedir?

Yasal kira artış oranı, kanunla belirlenen kurallara uygun artış oranıdır. Bu doğrultuda; yasal kira artış oranın hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesidir. Bu doğrultuda; yasal kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) “Özel Borç İlişkileri” 2. kısmının “Kira Sözleşmesi” 4. blümünün, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” 2. Ayrımının “Kira Bedeli” başlığının altında “Belirlenmesi” 2. başlığında düzenlenmiştir. Bu doğrultuda; kanun koyucu, kira artışının keyfi olmasını engelleyerek bir üst sınır belirlemiştir.

Bu düzenlemelerde kanun koyucunun temel amacı, sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı korumaktır. Çünkü, yasal kira artış oranı zammında korunan hukuki değer öncelikle kiracının barınma hakkıdır. Ayrıca bu düzenleme, taraflar arasındaki ekonomik dengeyi de gözetir.

Dolayısıyla yasal kira artış oranı düzenlemesi, sosyal devlet ilkesinin (Anayasa m. 2) bir yansımasıdır. Çünkü Anayasa, bireylerin mülkiyet hakkıyla (Anayasa m. 35) birlikte barınma hakkını da güvence altına alır. Bunun sonucunda; kanun, ev sahibi ve kiracı arasında adil bir denge kurarak toplumsal barışı sağlamayı hedeflemektedir.

2. Fahiş (Haksız) Kira Zammı Nedir?

Fahiş kira zammı, kira zammının yasal artış oranı aşan kira bedelidir. Bu doğrultuda; fahiş kira zammının yasal dayanağı kira artış oranında olduğu gibi, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesidir.

Bu kapsamda, ilgili düzenleme emredici bir hukuk kuralı olduğundan fahiş kira zammını özel hukuk alanında geçersiz bir taleptir. Dolayısıyla kanun koyucu, fahiş zammı cezai bir yaptırıma değil, hukuki geçersizlik yaptırımına bağlamıştır. Böylece; kanun koyucu, kiracının ekonomik sömürüsünü önlemeyi amaçlamaktadır. Çünkü kanun koyucunun burada koruduğu hukuki değer, kiracının ekonomik güvenliği ve sosyal adalettir.

3. Kira Zammı Ne Zaman ve Nasıl Yapılır?

Kira bedelinin artırılmasının zamanı ve yöntemi, tarafların keyfi uygulamalarını önlemek amacıyla kanunla sıkı kurallara bağlanmıştır. Bu düzenlemelerin temelini oluşturan TBK m. 344, kiracıyı koruyarak sözleşme özgürlüğüne önemli sınırlar getirir.

Uygulanacak kurallar, kira sözleşmesinin süresine, içeriğine ve hatta kiranın ödendiği para birimine göre önemli farklılıklar göstermektedir. Bu sebeple, her bir durum için kira zamları aşağıdaki gibi yapılmalıdır:

3.1. Taraflar Arasında Artış Oranında Anlaşma Olması

Kira sözleşmelerinde tarafların, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranını önceden belirlemesi mümkündür. Ancak; bu anlaşma, kanunun getirdiği emredici üst sınırla kısıtlanmıştır. Bu kapsamda; tarafların kira artışına ilişkin anlaşmaları, “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla” geçerlidir (TBK m. 344/1).

Bu sebeple taraflar, kira sözleşmesinde yasal tavan olan TÜFE 12 aylık ortalamasının altında bir artış oranı (örneğin, sabit %10 gibi) belirleyebilir. Bu durumda, sözleşme özgürlüğü ilkesi gereğince, sözleşmede kararlaştırılan bu düşük oran geçerli olur.

Eğer tarafların sözleşmede kararlaştırdığı artış oranı, ilgili dönem için açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasından daha yüksek ise, sözleşmenin bu hükmü tamamen geçersiz sayılmaz. Bu durumda, “kısmi hükümsüzlük” ilkesi devreye girer. Böylece sözleşmedeki artış hükmü, yasal tavan olan TÜFE 12 aylık ortalaması oranında geçerli kabul edilir ve bu oranı aşan kısım geçersiz sayılır.

3.2. Taraflar Arasında Artış Oranında Anlaşma Olmaması

Kira sözleşmesinde, yenilenen dönemlerde kira bedeline artış yapılacağına dair herhangi bir hüküm bulunmuyorsa, kiraya veren tek taraflı bir irade beyanıyla kira bedelini artıramaz. Bu kapsamda; kiraya verenin artış talebinde bulunabilmesi için, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “kira bedelinin tespiti davası” açmaktır (TBK m. 344/2). Ayrıca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir.

Bu kapsamda, taraflar arasında artış anlaşması olmadığında açılan tespit davasında hakim yeni kira bedelini belirlerken “kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre” bir belirleme yapar. Ancak hakimin bu takdir yetkisi sınırsız değildir. Bu sebeple belirlenecek yeni kira bedeli, hiçbir surette bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz.

3.3. Kira Sözleşmelerinin 5 Yılı Aşmış Olması

Türk Borçlar Kanunu, uzun süreli kira ilişkilerinde zamanla ortaya çıkabilecek ekonomik dengesizlikleri gidermek amacıyla özel bir düzenleme öngörmüştür. Bu düzenleme, kira bedelinin piyasa koşullarının önemli ölçüde altında kalması durumunda kiraya verene, belirli şartlar altında kira bedelinin yeniden tespitini talep etme imkanı tanır. Böylece; kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra, kiraya verenin “kira tespit davası” açarak kira bedelini güncel piyasa koşullarına yaklaştırmasını sağlar (TBK m. 344/3).

5 yıllık süre dolduktan sonra açılan kira tespit davasında, hakimin kira bedelini belirlerken dikkate alacağı kriterler önemli ölçüde farklılaşır. Bu davanın en temel özelliği, hakimin artık “TÜFE 12 aylık ortalaması” tavan oranına bağlı olmamasıdır. Bu aşamada TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gibi unsurlarla birlikte değerlendirilecek bir kriter haline gelir. Mahkeme, genellikle bir bilirkişi heyeti aracılığıyla dava konusu taşınmazın emsal (rayiç) kira bedelini belirler.

Mahkeme, bilirkişinin belirlediği emsal kira bedelini doğrudan yeni kira olarak tespit etmez. Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları uyarınca, kiracının “eski kiracı” olması sebebiyle, tespit edilen emsal bedel üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması zorunludur. Bu indirim, kiracının uzun süreli kiracılığına bir değer atfeder ve kira bedelinin aniden fahiş seviyelere çıkmasını engeller. Yargı kararlarına göre bu indirim oranı, genellikle %5 ile %20 arasında uygulanmaktadır. Bu oran ise, somut olayın özelliklerine göre değişmektedir.

3.4. Kira Bedelinde Yabancı Para (Döviz) Üzerinden Anlaşma Olması

Kira sözleşmelerinde bedelin Türk Lirası (TL) yerine yabancı para (döviz) olarak kararlaştırılması durumunda, artış rejimi temelden değişmektedir (TBK m. 344/4). Bu doğrultuda, kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde artış yapılamaz. Bu emredici hüküm, kiracıyı döviz kurundaki ani dalgalanmalara karşı korumayı amaçlar ve bu kurala aykırı artış anlaşmaları geçersizdir.

Ancak kanunda belirtilen 5 yıllık artış yasağı mutlak değildir. Döviz kurunda öngörülemeyen ve taraflardan biri için borcun ifasını katlanılamaz hale getiren olağanüstü bir değişiklik yaşanırsa, “aşırı ifa güçlüğü” hükümleri (TBK m. 138) devreye girer. Bu durumda, mağdur olan taraf 5 yıllık süre dolmadan mahkemeye başvurarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep etme hakkına sahiptir.

5 yıllık sürenin dolmasının ardından ise kira bedelinin artırılması yasağı ortadan kalkar. Taraflar yeni kira bedeli üzerinde anlaşamazlarsa, kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu davada hakim, genel kriterlere (emsal kira bedelleri, kiralananın durumu, hakkaniyet) ek olarak “yabancı paranın değerindeki değişiklikleri de” göz önünde tutarak bir karar verir.

4. Geçici %25 Kira Artış Sınırı (11.06.2022 – 01.07.2024 Dönemi)

Yüksek enflasyon ve konut piyasasındaki olağanüstü fiyat artışları nedeniyle, kanun koyucu kira artışlarına geçici bir müdahalede bulunmuştur. 7409 sayılı Kanun ile TBK’ya eklenen geçici madde ile 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmeleri için bir üst sınır getirilmiştir. Bu düzenleme, kiracıları fahiş zam taleplerine karşı korumayı amaçlayan istisnai bir tedbir olarak 2 yıl boyunca uygulanmıştır.

Bu sınırlama, yalnızca konut kiraları için geçerli olup işyeri kiralarını kapsamamıştır. Bu dönemde, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçen artış anlaşmaları, aşan miktar yönünden geçersiz sayılmıştır. Bu geçici düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir.

5. 1 Temmuz 2024 Sonrası Dönem

Konut kiraları için 2 yıl boyunca uygulanan %25’lik kira artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Bu durum, kira artışlarının tamamen serbest bırakıldığı anlamına gelmemektedir. Aksine, bu tarihten sonra yenilenen konut kira sözleşmeleri için yukarıda da belirttiğimiz düzenlenen asli yasal rejime geri dönülmüştür.

Bu yasal rejime dönüşle birlikte, 1 Temmuz 2024’ten sonra yenileme dönemi gelen konut kiraları için yasal artış üst sınırı, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması olmuştur. Bu kural, %25 sınırı kapsamına hiçbir zaman girmeyen işyeri kiraları için zaten standart uygulama olarak devam etmekteydi. Dolayısıyla, ev sahipleri artık bu oranı aşan bir zam talep edemezler.

Bu değişikliğin doğru anlaşılması kritik öneme sahiptir: kira artışı yine yılda sadece 1 kez ve sözleşmenin yenilendiği ayda yapılabilir. Ev sahibinin geçmiş 2 yılın farkını istemesi veya kira yenileme dönemi dışında bir “ara zam”  talep etmesi hukuken mümkün değildir. Değişen tek şey; yasal tavan oranın %25’ten, TÜİK tarafından her ay açıklanan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına dönmesidir.

6. Fahiş Kira Zammı İsteyen Ev Sahibine Karşı Ne Yapabilirim?

Ev sahibinizden yasal sınırları aşan bir zam talebi aldığınızda, bu durumun sizi endişelendirmesi doğaldır. Ancak TBK, bu gibi durumlarda kiracıyı koruyan net hükümler içermektedir. Dolayısıyla yasal olmayan bir artışı kabul etmek zorunda değilsiniz. Bu doğrultuda, fahiş kira isteyen ev sahibine karşı sırasıyla şunları yapabilirsiniz:

6.1. Sakin Kalarak İletişimi Yazılı Hale Getirebilirsiniz.

İlk olarak, panik yapmadan ve sözlü tartışmalara girmeden durumu değerlendirin. Ev sahibinizin talebi hukuki bir zorunluluk değil, bir tekliftir. Mümkünse tüm iletişimi SMS, e-posta veya WhatsApp gibi yazılı kanallar üzerinden yürüterek kanıt oluşturun. Eğer zam talebi sözlü olarak iletildiyse, “Bugünkü görüşmemizde belirttiğiniz yeni kira bedeli talebini değerlendireceğim.” gibi bir mesajla konuyu yazılı kayda geçirebilirsiniz.

6.2. Yasal Kira Artış Oranını Hesaplayarak Ödemenizi Yapın.

Atmanız gereken en önemli ve en güçlü adım, yasal yükümlülüğünüzü eksiksiz yerine getirmektir. 1 Temmuz 2024 itibarıyla %25’lik zam sınırı sona ermiştir. Dolayısıyla, konut ve işyeri kiraları için yasal artış üst sınırı Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama (TÜFE) oranıdır. Hesapladığınız bu yeni ve yasal kira bedelini ödeme gününde mutlaka banka kanalıyla gönderin. Dekontun açıklama kısmına “2025 yılı (ilgili ay) yasal TÜFE artışlı kira bedeli” gibi bir not düşmeniz, ödemenin amacını netleştirir ve sizi olası “eksik ödeme” iddialarına karşı korur.

6.3. İhtarname Gönderme

Yasal kiranızı ödemeye başladıktan sonra, ev sahibinizin fahiş zam talebini kabul etmediğinizi ve ödemelerinizi yasal sınırlar çerçevesinde yapmaya devam edeceğinizi noter aracılığıyla bir ihtarname ile bildirmek, hukuki durumunuzu güçlendirir. Çünkü bu adım, haklarınızın farkında olduğunuzu gösterir ve olası bir davada lehinize delil teşkil eder.

6.4. Olası İcra Takibine İtiraz Edin

Ev sahibiniz, aradaki fark için “eksik ödeme” iddiasıyla icra takibi başlatabilir. Bu durumda size tebliğ edilen ödeme emrine 7 gün içinde ilgili icra dairesine giderek itiraz etmelisiniz. İtirazınızla birlikte takip otomatik olarak durur ve alacağını ispat etme yükümlülüğü ev sahibine geçer. Unutmayın, yasal kiranızı düzenli ödediğiniz sürece, ev sahibi sırf zam oranını kabul etmediğiniz için sizi tahliye edemez.

6.5. Savcılığa Suç Duyurusunda Bulunun

Kira artışı konusundaki anlaşmazlıklar temel olarak özel hukuk alanına girse de, ev sahibinizin fahiş bir zammı kabul ettirmek veya sizi tahliyeye zorlamak amacıyla başvurduğu bazı eylemlerin Türk Ceza Kanunu (TCK) kapsamında suç teşkil edebileceğini bilmelisiniz. Uyuşmazlık bu noktada bir hukuk davası olmaktan çıkarak ceza davası boyutuna taşınır. Konut dokunulmazlığınızın ihlal edilmesi, huzur ve sükun içinde yaşama hakkınıza müdahale edilmesi veya tehdit, hakaret, aboneliklerin kapatılması gibi eylemlerle karşılaşmanız durumunda, haklarınızı korumak için savcılığa başvurmalısınız.

Ev sahibinizin suç teşkil eden bu tür eylemlerine karşı hukuki süreci başlatmak için şikayette bulunmanız gerekir. Yaşadığınız olayları ve elinizdeki delilleri içeren bir dilekçe ile en yakın polis karakoluna veya doğrudan Cumhuriyet Başsavcılığı’na başvurarak “suç duyurusu” yapmalısınız. Bu süreçte deliller hayati önem taşıdığından, ev sahibinizden gelen tehdit veya hakaret içerikli SMS, WhatsApp mesajlarını, e-postaları, olaya tanık olan komşularınızın ifadelerini ve özellikle aboneliklerin kesilmesi durumunda ilgili kurumlardan (elektrik, su idaresi) alacağınız resmi belgeleri toplamalısınız. Hakaret, basit tehdit ve kişilerin huzur ve sükununu bozma gibi suçların şikayete tabi olduğunu ve bu suçlar için fiili öğrendiğiniz tarihten itibaren 6 ay içinde şikayet hakkınızı kullanmanız gerektiğini unutmamalısınız.

Yaptığınız suç duyurusu sonucunda savcılık, yeterli şüphe görürse bir iddianame hazırlayarak ev sahibiniz hakkında ceza davası açacaktır. Yargılama sonucunda ev sahibinizin eylemleri, TCK’daki “tehdit (TCK md. 106)”, “Hakaret (TCK md. 125)”, “kişilerin huzur ve sükununu bozma (TCK md. 123)” gibi suçlardan mahkumiyetle sonuçlanabilir. Ceza davasından çıkan bir mahkumiyet kararı, ev sahibinizin eyleminin hukuka aykırı olduğunu kesin olarak ispatlayacaktır. Bu karar, ayrıca açacağınız bir hukuk davasında, yaşadığınız mağduriyet nedeniyle maddi ve manevi tazminat talep etme hakkınızı da önemli ölçüde güçlendirecektir.

Fahiş Kira Artışı Hakkında Sık Sorulan Sorular (SSS)