Kira Hukukunun Kapsamı

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar 6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu esas alınarak çözümlenmektedir. Kira sözleşmesinin tarafları temel olarak kiraya veren ve kiracı olarak kabul edilir. Kiraya veren; kira konusu olan şeyin kullanımı ve yararlanmasını kiracıya bırakan kişi, kiracı ise kira konusu olan şeyin karşılığında kiraya verene bedel ödeyen kişi olarak tanımlanmaktadır.

Kira Sözleşmesi

Türk Borçlar Kanunu 299. Maddesine göre; Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmasını kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinin konusunu taşınır, taşınmaz veya herhangi bir hakkın kullanımı oluşturabilmektedir.

Kira Sözleşmesinin Şekli

Kira sözleşmesinin kanuni tanımını hâlihazırda incelemiştik. TBK’nın 299. Maddesinde kira sözleşmesi açıklanırken kiraya veren ile kiracının tanımı yapılmış olup kira sözleşmesi için herhangi bir geçerlilik şartı aranmamıştır. Bu sebeple kira sözleşmesinin yazılı veya sözlü yapılmasının önünde herhangi bir engel yoktur. Ancak doğması mümkün olabilecek uyuşmazlıkların önünü kesmek amacıyla kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması günümüzde daha çok tercih edilmektedir.

Kira Sözleşmesinin Türleri

Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira sözleşmesi türleri 3 başlık altında incelenebilir.

1. Adi kira sözleşmesi
2. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi
3. Ürün (hasılat) kira sözleşmesi

Adi Kira Sözleşmesi

Kanunda kira sözleşmesi genel hükümler başlığı altında yer verilen  kiralayanın, bir şeyin belirli bir süre kullanılmasını bir bedel karşılığında kiracıya devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir tanımı adi kira sözleşmesi olarak ifade edilir.

Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmesi

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin tanımı kanun koyucu tarafından kanunda yapılmamış olsa dahi kendiliğinden anlaşılmaktadır. Öyle ki konut ve çatılı iş yeri işlevi gören yerlerin kiralanmasına ilişkin sözleşmelerden ibarettir.

Ürün Kirası Sözleşmesi

Ürün kirası sözleşmesi; kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.

Kira Süresi

Kira sözleşmesi belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşme; kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesidir. Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise kanunda belirli süreli kira sözleşmelerinin dışında kalan sözleşmeler olarak açıklanmıştır.

Kiracının Hak ve Yükümlülükleri

Kiranın hak ve yükümlülükleri TBK’de hüküm altına alınmış olup, kira bedelini zamanında ödeme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, ayıpları kiraya verene bildirme borcu, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, şartlar sağlandığında kiralananın geri verilmesi borcu olarak sayılabilir. Bunlarla birlikte konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında sözleşme ile kiracıya güvence verme borcu yüklenebilmektedir.

Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri

Kiraya verenin hak ve yükümlülükleri TBK’nın 301. ve 312. Maddeleri arasında hüküm altına alınmıştır. Kanuna göre kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmak, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmak, kiralananda ortaya çıkan ayıplara katlanmak, üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumlulukları üstlenmekle kiraya verenin yükümlülükleridir.

Kira Hukukunda Alt Kira Sözleşmesi

Alt kira ilişkisinin kurulması TBK’nin 322. Maddesinde düzenlenmiştir. TBK’nin 322. Maddesinde “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” Denilerek alt kira sözleşmesinin hukuki dayanağı hüküm altına alınmıştır.

Kanuna göre alt kiracının haklarının çerçevesi, asıl kiracı ve kiraya veren arasındaki sözleşmeyi esas alınarak çizilmektedir. Bununla birlikte sözleşme ile aksi kararlaştırılmadığı süre alt kiracının sahip olduğu hakkı tekrar alt kiracıya devretmesinde herhangi bir hukuki engel söz konusu değildir.

Kira İlişkisinin Devri

Kiracı bakımından kira ilişkisini devredebilme hakkı kiraya verenin yazılı rıza beyanına bağlıdır. Kiraya verenin rıza verme bakımından herhangi bir mecburiyeti yoktur. Ancak bu kuralın istisnası olarak kiraya veren, işyeri kiralarında haklı neden olmadan rızayı vermekten kaçınamaz. İşyeri kiralarında kira ilişkisinin devri sonucunda devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süreyle devralan kiracı ile birlikte müteselsil sorumluluk altındadır. İşyeri kiralarının dışındaki kira ilişkileri bakımından kira ilişkisinin devri halinde ise devredilen kiracı, kira sözleşmesinde devreden kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

Kira İlişkisinin Devrinin Şartları

Kira ilişkisinin devrinin şartları 3 başlık altında sıralanabilir.

1. Kira sözleşmesinin varlığı
2. Devreden ve devralan kiracının devir konusu üzerinde anlaşma sağlamaları
3. Kiraya verenin yazılı onayı

Kira sözleşmesine konu olan kiralanan aile konutu niteliğinde ise TBK’nin aile konutu hakkında düzenlenmiş olan 349. Maddesinin incelenmesi gerekmektedir. İlgili maddeye göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Aile konutu üzerinde kurulan kira ilişkisinin devri için sayılan 3 şartın yanında eşin rızasının da alınması gerektiği kanundan anlaşılmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesinde açık veya örtülü bir şekilde kira ilişkisinin sona erme tarihi belirlenmişse, kira sözleşmesi belirlenen tarihte sona erer. Ancak kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra açık bir anlaşma olmaksızın taraflarca kira ilişkisine devam edilirse kira ilişkisi belirsiz süreli kira sözleşmesi niteliğine sahip olur.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Kanuna göre bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesinin yasal fesih süresi yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresidir. Taşınırlara ilişkin kira sözleşmelerinde ise fesih süresi 3 gün olarak kabul edilir. Taraflardan her biri kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Ancak bu durumun istisnası; Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilmesidir.

Kira Hukuku Kapsamında Görülen Davalar

• Kira bedelinin tespiti davası
• Kira farkı alacağı davası
• Kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle tahliye davası
• Kira uyarlama davası
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası
• Kiraya verinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası
• Yeni malikin ihtiyacı olması nedeniyle tahliye davası
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası
• Kira sözleşmesinin 10 yıl uzaması sonunda açılan tahliye davası
• İmar ve inşa nedeniyle tahliye davası
• Kiracının taahhüdüne dayanan tahliye davası
• Haklı sebeple kiracıya verilen 2 ihtar sebebiyle tahliye davası
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde kullanıma uygun kendi konutunun bulunmasına sebebiyle tahliye dava
• Kiralanandaki ortaya çıkan ayıplara ilişkin tespit davası

Kira Hukuku Kapsamında Görülen Davalar Bakımından Görevli ve Yetkili Mahkemeler

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar sonucu açılan davalar Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülür.

Yetkili mahkemenin tespiti bakımından ise genel yetki kuralları esas alınır. Buna göre, davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkili mahkemedir. Tarafların her ikisinin de tacir sıfatlı olması durumunda yetki sözleşmesi yaparak yetkili mahkemeyi kendilerinin kararlaştırma imkânı da taraflara verilmiştir.

Yılmaz & Çolak Hukuk Bürosu Olarak Kira Hukuku ile İlgilenen Avukat Kadromuzla Verdiğimiz Başlıca Hizmetlerimiz

• Kira hukuku alanında danışmanlık hizmeti verilmesi
• Kira sözleşmesinin hazırlanması
• Hazırlanan kira sözleşmelerinin hukuki uygunluğu bakımından incelenmesi
• Güvence bedelinin geri alınması sürecinin takibinin yapılması
• Tahliye taahhütnamesinin hazırlanması
• Kira alacaklarına yönelik icra takibinin yapılması
• Kira ilişkisinden kaynaklı ihtarname hazırlanıp gönderilmesi
• Kiralanandaki ortaya çıkan ayıplara ilişkin tespit davası açılması ve takip edilmesi
• Tahliye davalarının açılması ve takip edilmesi
• Ecrimisil davalarının açılması ve takip edilmesi
• Kira tespit davasının açılması ve takip edilmesi