Kiracı ve ev sahibi arasında çıkan uyuşmazlıklar günümüzde en sık karşılaşılan uyuşmazlık türlerinden biridir. Bu noktada taşınmazın tahliyesi durumu hem kiracı hem ev sahibi için büyük önem arz etmektedir. Daha öncesinde kira hukuku alanında taşınmazın hangi durumlarda tahliye edilebileceği hakkında makalemizi yayınlamıştık. Bir başka makalemizde de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası konusundan bahsetmiştik. Bu makalemizde ise tahliye taahhütnamesi hakkındaki “Tahliye taahhütnamesi nasıl hazırlanır, elimde tahliye taahhütnamesi var kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım, boş teslim edilmiş tahliye taahhütnamesi geçerli olur mu” gibi sorulara ışık tutacağız.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği taahhüt beyanıdır. TBK’nın 352. maddesinde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” denilerek hüküm altına alınmıştır. Hukuktaki yeri bakımından zayıf konumda bulunan kiracının öncelikle korunmasını hedef alan tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu’nda ev sahibine kanunda sayılı nedenler olmaksızın tanınmış tahliye hakkıdır.

Tahliye Taahhütnamesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tahliye taahhütnamesi hazırlanırken öncelikle dikkat edilmesi gereken şartlar bulunmaktadır. Bu şartlar 5 maddede açıklanabilir.

Öncelikle tahliye taahhütnamesi yazılı şekilde düzenlenmelidir.

Kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere tahliye taahhütnamesi mutlak şartla yazılı olarak düzenlenmelidir. Kanunda geçerlilik şartı olarak adi yazılı şekil şartı öngörülmüştür. Ancak taraflar isterlerse noter huzurunda resmi şekilde de yapılmasının da önünde bir engel bulunmamaktadır.

Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat ya da bu konuda özellikle yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilmelidir.

Tahliye taahhütnamesi yukarıda açıkladığımız üzere TBK kapsamında kiracının öncelikli olarak korunması tedbirine karşı olarak ev sahibine tanınmış önemli bir haktır. Bu noktada geçerli bir tahliye taahhütnamesinin imzalanması halinde ev sahibi tahliye tarihi geldiğinde başka bir sebep aranmaksızın kiralananı tahliye edebilir. Tahliye taahhüdünün mahiyeti yüksektir. Dolayısıyla yalnızca kiracının kendisinin ya da bu konuda özellikle yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilebilmesi öngörülmüştür. Genel yetkinin bu konuda yeterli olmadığı açıktır.

Kişinin özgür iradesine dayanan bir tahliye taahhütnamesi hazırlanmalıdır.

Tahliye taahhütnamesinin nitelik itibariyle bir sözleşme olmasından kaynaklı olarak bu noktada kanun genel hükümleri de önem arz etmektedir. Tarafların iradelerinin sakatlanmamış olması sözleşmenin geçerlilik şartlarından biri kabul edilmektedir. İrade beyanı hata, hile veya korkutmaya dayanıyorsa sözleşme geçersizdir.

Tahliye taahhütnamesinde kiralananın boşaltılacağı tarihin belirlenmiş olması gerekir.

Taahhütname hazırlanırken kiralananın boşaltılacağı tarihin yazılmaması taahhütnameyi geçersiz kılar. Bunun yanında kiralananın boşaltılacağı tarihinde açıkça gün-ay-yıl şeklinde yazılması gerekmektedir. Açıkça tarihin yazılmadığı “kızımın memlekete döneceği gün” gibi ifadelerle akılda açık bir tarih oluşturmayan zamanın belirtiği taahhütname de geçersizdir. Tahliye taahhütnamesini kiralananın boşaltılacağı tarih belirtilmeden verilmesi hali makalemizin “Boş Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği” başlığı altında incelenecektir.

Tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden sonra alınmalıdır.

Kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden önce tahliye taahhütnamesinin alınması taahhütnameyi geçersiz kılar. Yargıtay’ın baskın görüşüne göre de taahhütnamenin alınma tarihi mutlak suretle taşınmazın tesliminden sonra olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesinde düzenleme tarihinin boş bırakılması halinde ise sözleşme geçerliliğini korur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2008/11 E. 2008/2784 K. sayılı kararına göre “Davalı her ne kadar tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi düzenlenmesi sırasında alındığını ve tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, imzası inkar edilmeyen taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunmamaktadır.” denilerek hüküm kurulmuştur. Dolayısıyla kira sözleşmesi ile aynı tarihli olarak tanzim edilen tahliye taahhütnamesi hukuken geçerlilik arz etmemektedir.

Boş Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği

Kiracının diğer unsurları tamamlamaksızın imzasını atarak ev sahibine verdiği tahliye taahhütnamesi geçerlidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre tahliye taahhütnamesinin unsurlarda eksiklik bulunsa dahi, bu unsurların sonradan tamamlanması halinde taahhütnamenin geçerli olacağı kabul edilmiştir.

Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2009/12238E., 2010/2452 K. sayılı kararında “Öte yandan davalı taahhüt altındaki imzayı kabul etmiştir. Bu durumda davalının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenemez. Zira, belgeyi imza etmekle boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, dava süresinde açıldığına göre davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” denilerek boş olarak verilen tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu hüküm altına almıştır.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi İle Tahliye

Kiraya veren tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliye işlemini icra takibi ile işleme koyma yetkisine sahiptir. Taşınmazın taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracı aleyhine icra takibi başlatılması gerekir.  İcra takibinin başlatılması halinde icra dairesi tarafından taahhüt eden kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslimine ilişkin bir ödeme emri gönderilir. Taahhüt eden kiracının gönderilen ödeme emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtiraz edilmesi halinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası ya da genel mahkemelerde tahliye davası açılmalıdır. İtiraz edilmemesi, itirazın kaldırılması hallerinde taşınmaz icra müdürlüğünce zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Dava Yolu İle Tahliye

Kiraya veren tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliye işlemini dava yolu ile gerçekleştirme yetkisine sahiptir. Taşınmazın tahliye edileceği tarihten itibaren 1 ay içerisinde Sulh Hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

KİRACI (TAAAHHÜT EDEN):

T.C. KİMLİK NO:

KİRAYA VEREN (MAL SAHİBİ):

T.C. KİMLİK NO:

TAHLİYE EDİLECEK MECURUN ADRESİ:

TAAHHÜT TARİHİ:

TAHLİYE TARİHİ:

AÇIKLAMALAR

Yukarıda adresi yazılı olan ve kullanmakta olduğum taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereğince, belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi, yukarıda adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı tüm masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zararı ihtar ve gerek kalmadan nakden ve peşin ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. ../../….

Taahhüt Eden Kiracı Ad – Soyad

İmza