Karabük Kira Hukuku Avukatı
kira uyarlama davası

Türk Borçlar Kanunu’nun içeriği olan kira uyarlama davası, sıklıkla kira tespit davası ile karıştırılmaktadır. Bu makalede, kira tespit davası kısaca tanımlanıp sonrasında kira tespit davası hakkında merak edilenler detaylandırılacaktır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davasının açılabilmesi için, öncelikle mülk sahibi ve kiracı arasında bir sözleşme olmalıdır. Bu dava türü, mevcut kira bedelindeki anlaşmazlık sebepli açılır. Kira sözleşmesinin süresi fark etmeksizin kira bedelinin belirlenmesi mahkemeden istenebilir. Her iki tarafın da bu davayı açma hakkı vardır.

Peki, kira uyarlama davası nedir? Kira uyarlama davası şartları nedir, kira uyarlama davası dilekçesi nasıl yazılır gibi soruları makalemizde cevaplayacağız.

 

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kiracı ve mülk sahibi arasında yapılmış olan kira sözleşmesindeki şartların, günümüz koşullarına adapte edilmesi üzerine açılan bir dava türüdür.

6098 Sayılı Borçlar Kanunu 138. maddesinde, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

 

Kira Uyarlama Davası Şartları

Türk Borçlar Kanunun 138. maddesine göre kira uyarlama davası açılabilmesi için bazı şartlar gerekmektedir. İlgili şartlar şu şekildedir:

  1. Taraflar arasında geçerli ve uzun süreli bir sözleşmenin var olması
  2. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi
  3. Bahsi geçen olağanüstü durumun borçlu taraftan kaynaklanmıyor olması
  4. Gerçekleşen olağanüstü durum sebebiyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu tarafın aleyhine değişmiş olması
  5. Borçlu tarafın borcunu henüz ifa etmemiş veya ifa durumunun aşırı ölçüde güçlenmesi sebebiyle doğmuş olan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması

Bu şartlar gerçekleştiği takdirde, taraflarca kira sözleşmesinin uyarlanması mahkemeden istenebilir.

Öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumlar, hayatın akışındaki beklenmeyen haller anlamına gelir. Pandemi, savaş hali, ekonomik kriz gibi durumlar bu hallere örnek verilebilir. Bu gibi durumlarda ispat yükü ise davacınındır.

Kira uyarlama davası, ileriye dönük bir dava türüdür. Yani davanın açıldığı tarih itibarıyla kira bedelinde artış talep edilebilir. Bu tarih öncesinde ödenmiş olan kiralar için herhangi bir talepte bulunmak mümkün değildir.

 

Kira Uyarlama Davasını Kim Açar?

Kira sözleşmelerinde kiracı da kiralayan da karşılıklı olarak birbirinin borçlu ve alacaklısıdır. Her iki taraf da kira bedelini uyarlamayı talep etmek üzere dava açabilir.

Taraflar arasında, kiranın belirli bir süre değişmeyeceği konusunda anlaşılmış olsa dahi; mevcut koşullar değerlendirildiğinde belirlenen kira az ise kiranın artırılması üzerine bir kira uyarlama davası açma hakkı mevcuttur. Bununla birlikte tam tersi durumda, kiracı mevcut kirayı ödemekte güçlüğe düşmüşse kira bedelinde indirim yapılması hususunda bir kira uyarlama davası açabilir.

 

Kira Uyarlama Davası Harca Esas Değer

492 sayılı Harçlar Kanununca dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç olarak ödenir.

 

Kira Uyarlama Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

 

Kira Uyarlama Davası Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7863 E, 2019/534 kararı; “…mahkemece bozma gereği bilirkişi incelemesi yapılmamış, davacı kiracının borcunu aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ödeme yapmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kira borcu dönemsel olarak ifa edilen borçlardan olup, tek seferde ifa ile borç sona ermemektedir. Davacı kiracının aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutmadan ödeme yapmış olması uyarlama davası açma hakkını engellemez.” şeklindedir.

 

Kira Uyarlama Davası Dilekçe Örneği

KARABÜK SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI: Davacı Adı – Soyadı, T.C. Kimlik Numarası, Adresi

VEKİLİ: Davacının Avukat(lar)ı

DAVALI: Davalının Adı – Soyadı, T.C. Kimlik Numarası, Adresi

KONU: Kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması talebimize ilişkin beyanlarımızdan ibarettir.

D.E.D.: ……TL

AÇIKLAMALAR

Davacı müvekkil ……….. ../../…. tarihinde …………………… adresli taşınmazı satın almıştır. (EK-1)  Davalı yan ise davacı müvekkilin satın almış olduğu taşınmazda ../../…. tarihinden itibaren kiracı olarak ikame etmektedir. (EK-2) Davacı müvekkilin taşınmazı satın aldığı tarih itibarıyla davalı yanın ödemekte olduğu kira bedeli …. TL’dir. İşbu taşınmaza karşı ödenen kira bedelinin emsal taşınmazlar ile karşılaştığında dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek nitelikte düşük olduğu izahtan varestedir. (EK-3) Her ne kadar kira ilişkisi boyunca davacı müvekkil davalı yana karşı iyi niyetini korusa da davalı yan olan kiracısından kendisinden beklenecek olan iyi niyeti görememiştir. Şöyle ki;

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..…

TBK’nin 138. maddesinde “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.  “ denilerek olağanüstü durumların gerçekleşmesi halinde kira uyarlama davası açılabilmesinin dayanağı olarak hüküm altına alınmıştır.

Somut olay bakımından  kanunun geçici maddesinde yıllık artış en fazla %25 olarak düzenlenmişse de;  zaman içerisinde meydana gelen Covid-19 salgını, ülkece etkisini hissettiğimiz ekonomik kriz, yüksek enflasyon ve her geçen gün zorlaşan hayat şartlarının neticesinde yapılan kira artırımları son derece düşük kalmıştır.

Yukarıda arz ve izaha çalıştığımız ve mahkemenizce re’sen göz önüne alınacak sebepler neticesinde davamızın kabulüne, dava konusu taşınmaza ait kira bedelinin yeni kira dönemi olan ../../… tarihi itibarıyla ….TL olarak tespitine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz.

HUKUKİ NEDENLER: BK, TMK, HMK ve ilgili sair mevzuat

HUKUKİ DELİLLER: ../../…. başlangıç tarihli kira sözleşmesi, emsal kira bedelleri, keşif, bilirkişi, banka kayıtları, tanık, yemin ve sair türlü hukuki delil.

SONUÇ ve İSTEM: Yukarıda izah etmeye çalıştığımız ve mahkemenizce re’sen göz önüne alınacak sebepler neticesinde davamızın kabulüne, dava konusu taşınmaza ait kira bedelinin yeni kira dönemi olan ../../…. tarihi itibarıyla …. TL olarak tespitine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz. ../../…. (Dilekçenin yazım günü tarihi)

 

Davacı Vekili

(Avukat(lar)ın ad – soyadı)

EKLER:

  • Taşınmaza ait tapu senedi
  • Kira sözleşmesinin fotoğrafı
  • Emsal taşınmazların kira bedelleri
  • Dekontlar

 

İlgili Makaleler:

Kira Hukuku

Kira Sözleşmesine Dair Merak Edilenler ve Kiracının Tahliye Edilme Şartları

Tevdi Mahalli Tayini

Kira Uyarlama Davası

Ev Sahibinin Banka Hesabını Kapatması Durumunda Kira Bedeli Nasıl Ödenir?

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi

Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Tag :

Sosyal Medyada Paylaş

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Son Eklenenler