İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

yonetim

Temmuz 21, 2023

Karabük Kira Hukuku Avukatı

Kiracılar ile ev sahipleri arasında çıkan uyuşmazlıkların had safhada olduğu bu dönemde kiralananın tahliye sebepleri kiracılar ve ev sahipleri için büyük önem arz etmektedir. Kanunda sayılı olan tahliye sebeplerinden biri de taşınmazın ihtiyaç sebebiyle tahliyesidir. Ev sahibinin “ihtiyacım var” “eve ben oturacağım” “şehir dışından çocuğum geliyor, evden çık” gibi söylemleri sonucunda ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılıp açılamayacağı ev sahipleri ve kiracıların soru işaretlerinden biridir. Bu makalemizde ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları nelerdir , ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ne zaman ve hangi sürede açılır, yeniden kiralama yasağı nedir, kira şerhinin davaya etkisi mümkün müdür gibi sorulara ışık tutmuş olacağız.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?

Taşınmaz kiralarında kiracının tahliye edilmesi halinde tam bir serbesti söz konusu değildir. Kiracının tahliye edilebileceği haller kanunda sayılmış olup aynı zamanda sınırlı sayıdadır. İhtiyaç sebebiyle tahliye hali de kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biridir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye hali Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK’nın 350. maddesinde “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” denilerek kiraya veren açısından düzenleme yapılmıştır.
TBK’nın 351. maddesinde ise “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denilerek yeni malik açısından düzenleme getirilmiştir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

İhtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesinin talep edilebilmesi için öncelikli olarak malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun gündeme gelmesi gerekmektedir. Kanunda sayılan kişiler bakımından ihtiyaç hali söz konusu olmalıdır. Yargıtay içtihatlarından da anlaşılacağı üzere işbu ihtiyacın samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Samimi ve zorunlu ihtiyacın bulunması halinde son şart olarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının kanunda belirtilen sürelere uygun olarak açılması gerekmektedir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/ 8235 E. 2018 / 186 K. sayılı kararında “Türk Borçlar Kanununun 350/1 maddesine göre konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” denilerek ihtiyaç halinin sağlaması gereken şartlar hüküm altına alınmıştır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılma süreli kira sözleşmenin niteliğine göre değişiklik arz etmektedir. Belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere 2 başlık altında düzenleme yapılmaktadır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmalıdır. Fesih dönemi ve fesih bildirim süreleri TBK’nın 328 ve 329. maddelerinde hüküm altına alınmıştır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında Dava Açma Süresinin Uzaması Mümkün müdür?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında dava açma süresinin uzaması hali TBK’nın 353. maddesinde “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” denilerek hüküm altına alınmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/ 4069 E. 2017 / 11195 K. “6098 sayılı TBK’nın 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nın 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.” denilerek ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında dava açma süresi ve sürenin uzaması hüküm altına alınmıştır.

Kiracı Aleyhine Değiştirme Yasağı Nedir?

Dava sebeplerinin sınırlılığı başlıklı TBK’nın 354. maddesinde “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” denilerek kiracı aleyhine değiştirme yasağının özel bir başlığı hüküm altına alınmıştır. Bu konu kira sözleşmesinin sona erdirme sebeplerinin sınırlı olma ilkesinin bir yansıması olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu madde ile birlikte dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin herhangi bir yol ile değiştirilmesinin önü kesilmiştir.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

Kiracısını ihtiyaç sebebine dayanarak tahliye eden ev sahibi bakımından yeniden kiralama yasağı gündeme gelmektedir. Kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın evini 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiraya veremez.
Yeniden inşa imar sebebiyle tahliye edilen kiracının inşa ve imarı gerçekleşen taşınmazlar bakımından taşınmazların yeni durumu ve yeni kira bedeli göz önüne alınarak kiralama önceliği bulunmaktadır. Bu hak sona erdirilmeksizin taşınmaz farklı birine kiralanamaz. Bu hak ise ancak kiraya verenin yazılı bir bildirimi üzerine 1 aylık süre içinde kullanılabilir.

Kimler İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını kural olarak malik açabilmektedir. Bu noktada taşınmazı sonradan edinen yeni malikinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Yargıtay içtihatlarında kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açma haklarının bulunduğu belirtilmiştir. Taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu durumlarda ise ihtiyaç sebebiyle tahliye davası söz konusu olabilmekte ve dava paydaşların çoğunluğu tarafından açılabilmektedir.

Kira Şerhinin Tahliye Davasında Etkisi Var Mıdır?

Kira şerhi, malik ile kiracı arasında düzenlenen kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler bölümüne işletilmesi durumudur. TBK’nın 312. maddesinde “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” denilerek ve TMK’nın 1009. maddesinde “Kira sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.” denilerek hüküm altına alınmıştır. Kira şerhi sonucunda kiracı yeni malike karşı kira ilişkisini koruma altına almaktadır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme Neresidir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Örneğin; Karabük Merkez ilçesinde bulunan bir taşınmaz hakkında açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası Karabük Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.