Kanun koyucu kiracıların haklarını korumak için belli düzenlemeler yapmaktadır. Yeniden kiralama yasağı da, bu düzenlemelerden biridir. Bu yasağa aykırılık halinde; kiracı, kiraya verene karşı tazminat davası açabilir. Bu sebeple; bu yazımızda, yeniden kiralama yasağına ilişkin hususları detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

 

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

Yeniden kiralama yasağı, kiraya verenin haklı sebeple tahliye ettiği kiralananı 3 yıl boyunca başkasına kiralayamamasıdır. (TBK m. 355) Bu doğrultuda, yeniden kiralama yasağı “konut” ve ” ve çatılı işyeri” için geçerlidir. Ayrıca; yeniden kiralama yasağının kapsamındaki haklı sebepler gereksinim veya imar veya inşadır.

 

Yeniden Kiralama Yasağı Hükmünün Amacı Nedir?

Kanun koyucunun yeniden kiralama yasağını koymaktaki amacı ise şunlardır:

• Eski kiracının mağduriyetini önlemek
• Tekrar kiracı olma şansını korumak

 

Gereksinim Sebebiyle Tahliye Nedir?

Kiraya verenin kiralananı konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle mevzuatta yer alan kişiler için tahliye etmesidir. Bu bağlamda; bu durum yeniden kiralama yasağının kapsamına girmektedir. Bu doğrultuda; kiraya veren veya malik şu  kişiler için gereksinim sebebiyle tahliye mümkündür: 

• Kendisi
• Eşi
• Altsoyu
• Üstsoyu
• Kanunla Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişiler

 

İmar veya İnşa Sebebiyle Tahliye Nedir?

Yeniden kiralama yasağının kapsamına giren bir diğer durum da kiraya verenin kiralananı inşa veya imar sebebiyle tahliye edilmesidir. Bu doğrultuda; şu gibi hallerde imar veya inşa söz konusu olabilmektedir:

• Binayı yıkıp yerine yeni bir bina inşa etmek
• Esaslı Onarım
• Genişletme
• Değiştirme

 

Yeniden Kiralama Yasağının Şartları Nelerdir?

Yeniden kiralama yasağının belli şartları vardır. Bunlar sırasıyla aşağıdaki gibidir:

• Yeniden kiralama yasağı ancak, konut veya çatılı bir işyeri kira sözleşmesinde söz konusudur. Ayrıca; kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda değildir. Ancak, kira sözleşmesinin yazılı olması ispat kolaylığı sağladığı için oldukça önemlidir.
• Yeniden kiralama yasağı, öncelikle kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi gereken durumlarda devreye girmektedir. Kanun koyucu haklı sebebi temelde 2 şekilde dayandırmaktadır: gereksinim ve inşa veya imarı  Ancak; haklı sebepler mevzuatta açıkça sayılmamıştır belirtilmemiştir. Bu sebeple, yeniden kiralamadan haklı sebeplere dayandığınızı ispatlamak istiyorsanız, bir avukattan yardım almanız önemlidir.
• Yeniden kiralama yasağı sadece kiraya veren için değildir. Aynı zamanda; taşınmazın maliki veya üzerinde intifa hakkı sahibi kişiler için de, geçerlidir. Bu kişiler de, gereksinim sebebiyle taşınmazı tahliye ettirmeleri halinde yasağa tabi olmaktadır.
• Yasağın uygulanabilmesi için kiracının tahliyeye zorlanmış olması gerekmektedir. Ancak, kiracı kendi rızasıyla taşınmazdan ayrılmışsa söz konusu yasak doğrultusunda tazminat talep edememektedir. Sözlü tahliye talebi veya ihtar çekme, bu şartın gerçekleşmediği anlamına gelmektedir. Bu sebeple; kiracı tazminat talep edemez. Yargıtay’a göre, kiracının tahliyeye zorlandığının kabulü için şu hususların varlığı gerekmektedir: mahkeme kararı ve yetkililerin mahkeme kararına ilişkin icra emrinin kiracıya gönderilmiş olması
• Yeniden kiralama yasağı 3 yıl boyunca geçerlidir. Bu sebeple, başlangıç ve bitiş tarihlerine dikkat edilmelidir. Gereksinim veya inşa veya imar sebebiyle tahliye edilen taşınmazlarda, yasağın başlangıç tarihi tahliye tarihine denk gelmelidir. Eski kiracının öncelik hakkının uygulanmaması durumunda, yasağın başlangıç tarihi taşınmazın yeniden kiraya hazır hale geldiği tarihtir. Yasağın süresi dolunca tazminat talep edilemez.

 

Yeniden Kiralama Yasağının İstisnası Nedir?

Kanun koyucu, her taşınmaz tahliyesinde yeniden kiralama yasağı uygulamaz. Eğer, kiraya veren yasal haklarını kullanarak tahliye gerçekleştirdiği haklı bir sebebi varsa bu yasak kapsamında değerlendirilmez.

 

Haklı Sebep Nedir?

Bir uyuşmazlık durumunda, haklı sebebin mevcut olup olmadığını, hakim somut olaydaki durum ve şartlara değerlendirmektedir. Somut olayda, hakim haklı sebebin varlığı kabul ederse kiraya veren 3 yıl geçmeden de kiralananı başkalarına kiraya verebilmektedir.

 

Gereksinim Sebepleri Nelerdir?

Kiraya verenin gereksinim sebebiyle taşınmazı kullanması gerekirse, haklı sebep doğmaktadır. Bu durum ise, yeniden kiralama yasağı kapsamına girmemektedir. Bu doğrultuda; gereksinim sebebiyle tahliyenin kapsamında şunlar yer alabilir:

• Hastalık
• Ölüm
• Tayin

 

İnşa veya İmar Durumları Nelerdir?

İnşa, binayı yıkıp yerine yeni bir bina inşa etmektir. (TBK m.350/2) 

İmar; esaslı onarım, genişletme ve değiştirme şeklinde olabilmektedir. Bu doğrultuda; esaslı onarım, kiralananın hasara uğraması veya eskimesi sebebiyle iyileştirilmesidir. Örneğin; doğal afet sebebiyle zayıflayan binanın kolanlarının güçlendirilmesi esaslı onarımdır. Diğer taraftan; genişletme kiralanana ekleme ve değiştirmeler yaparak binanın kullanım alanının artırılmasıdır. Son olarak, değiştirme ise binanın kullanım şeklinde veya kullanımını kolaylaştıracak şekilde yapılacak tadilatlardır. Örneğin; iki dairenin birleştirilmesi değiştirmedir.

 

Yeniden Kiralama Yasağının Sonuçları Nelerdir?

Yeniden kiralama yasağının belli sonuçları bulunmaktadır. Bunlar sırasıyla aşağıda sayıldığı gibidir:

 

3 Yıl Boyunca Eski Kiracısından Başkasına Kiralayamama

Kiraya veren, yeni malik veya intifa hakkı sahibi kişiler, kira sözleşmesini gereksinimleri veya inşa veya imar sebebiyle sona erdirerek kiracıyı taşınmazdan tahliye ettirirse haklı bir sebep doğar. Ancak, haklı sebebin ne olduğu yukarıda açıklanmıştır. Bu durumda kiralanan taşınmaz, 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralanamaz.

 

Eski Kiracının Öncelik Hakkı

Kiracı, taşınmazın inşa veya imar amacıyla tahliye edilmiş ve taşınmaz üzerinde bu inşa veya imar gerçekleşmişse, eski kiracının taşınmazı kiralama noktasında öncelik hakkı bulunur. Bu öncelik hakkı, kiraya verenin yazılı bildirim yapmasıyla başlar ve kiracının bildirimden itibaren 1 ay içinde öncelik hakkını kullanması gerekir. Aksi takdirde öncelik hakkı sona ermez ve kiraya veren, 3 yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiraya veremez. Böylece, inşa veya imar sonrası, eski kiracı taşınmazı yeni durumu ve kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkına sahip olur. Bu hakkı: eski kiracı, kiraya verenin yazılı bildirimi sonrasında 1 ay içinde  kullanılmalıdır. 

 

Tazminat Yükümlülüğü

Yeniden kiralama yasağına  uyulmaması durumunda kiraya veren, kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Ayrıca; bu tazminat, kiracının en son kira yılında ödediği 1 yıllık kira bedelinden az olmamalıdır. Bu doğrultuda; kiracı açtığı davada bu tazminat tutarını talep edebilir.

 

Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Halinde Tazminat Davası Nedir?

Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde tazminat davası, kiraya verenin yeniden kiralama yasağına aykırı olarak taşınmazı başka birine kiralaması durumunda eski kiracı tarafından kendisini tahliye eden kiraya verene karşı açılan davadır. (TBK m. 355) 

Açılan davada, taşınmazda bulunan kişi ile kiraya veren arasında kiracılık ilişkisi olup olmadığını ve kiraya verenin eski kiracısının tahliyesinin ardından taşınmazı yeniden kiraya vermekte haklı bir sebebi olup olmadığını tespit edilmelidir.

Ayrıca hakim, kiracının mahkeme kararı veya icra marifetiyle tahliye edilip edilmediğini ve kanunda belirtilen sürelerin dolup dolmadığını da araştırmalıdır.

 

Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılığa İlişkin Tazminat Davasının Şartları Nelerdir?

Kiracının yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde tazminat davası açması için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir: Bu şartlar yasağın dayandığı haklı sebebe göre değişmektedir.

 

İhtiyaç Sebebiyle Yapılan Tahliye İlişkin Yasağa Aykırılıkta Tazminat Davasının Şartları Nelerdir?

Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettirebilmektedir. Bu durumda, yeniden kiralama yasağı devreye girmektedir. Böylece, kanun koyucu, haksız bir şekilde çıkarılan kiracının haklarını korumak amacıyla düzenlemeler yapmıştır. (TBK m. 355) Bu düzenleme emredici niteliktedir. Çünkü; kötü niyetle veya mevzuatın tanıdığı bir hakkı kötüye kullanmanın sonucunda olarak ortaya çıkmıştır. Yeniden kiralama yasağının uygulanabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekmektedir:

• Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde tazminat davası, konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesine dayanmalıdır.
• Kiralanan taşınmaz, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmelidir.
• Tahliye sonrasında, kiralananın haksız bir şekilde başka bir kişiye kiralanması gerekmektedir. Bu kişi, önceki kiracı olmamalıdır.
• Tahliye tarihinden itibaren 3 yıldan fazla bir süre geçmemiş olmalıdır. Çünkü; yeniden kiralama yasağı, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl süreyle uygulanabilir.
• Mahkeme, tahliyenin gerekçesi bakımından haksız bir durumun varlığını tespit etmelidir. Böylece; mahkeme, tahliye gerekçesinin fiilen mevcut olmadığı tespit etmelidir.

 

İnşa veya İmar Halinde Yasaya Aykırılığa İlişkin Tazminat Davasının Şartları Nelerdir?

Yeniden kiralama yasağı, inşa veya imar için yapılan tahliye işlemlerinde de geçerlidir. Bu durumda, aşağıdaki şartlar göz önünde bulundurulmalıdır:

• Tazminat davası, konut veya çatılı bir işyeri kira sözleşmesine dayanmalıdır.
• Kiracı, inşa veya imar sebebiyle tahliye edilmiş olmalıdır.
• Tahliye sonrasında, kiralananın haksız bir şekilde başka bir kişiye kiralanması gerekmektedir. Dolayısıyla, bu kişi önceki kiracı olmamalıdır.
• İnşa veya imarda sonra eski kiracının öncelikle kiralama hakkını kullanması için bildirimde bulunulduğuna dair ispat yükü, kiraya verene aittir. Bu sebeple; eski kiracı kendisine yapılan bildirim üzerine, bu konuda öncelik hakkını kullanıp kullanmayacağı konusunda 1 ay içinde kiraya vereni bilgilendirmelidir.
• Tahliye tarihinden itibaren 3 yıldan fazla bir süre geçmemiş olmalıdır. Zira; yeniden kiralama yasağı, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl süreyle uygulanabilir.
• Tahliyenin yapılma gerekçesi bakımından, mahkeme haksız bir durumun varlığı tespit etmelidir. Böylece; mahkeme, tahliye gerekçesinin fiilen mevcut olmadığı tespit etmelidir.

 

Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılığa İlişkin Tazminat Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Yeniden kiralama yasağına dair tazminat davasında, kiracı kiraya verene karşı dava açmaktadır. Bu kapsamda; kiracı yeniden kiralama yasağına dair tazminat davasını, görevli ve yetkili mahkemede açmalıdır.

 

Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılığa İlişkin Tazminat Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Görevli mahkeme, davanın konusu itibariyle hangi mahkemenin görev alanına girdiğini göstermektedir. Yeniden kiralama yasağına dair tazminat davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

 

Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılığa İlişkin Tazminat Davasında Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Yetkili mahkeme, davanın yer itibariyle görevli olan hangi yer mahkemesinin alanına girdiğini göstermektedir. Yeniden kiralama yasağına dair tazminat davasında yetkili mahkeme, kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca. borcun ifa yeri kiralananın bulunduğu yer olup, kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.

 

Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılığa İlişkin Tazminat Davasında Zamanaşımı Süresi Nedir?

Yeniden kiralama yasağı sebebiyle kiraya verene karşı açacağınız tazminat davası, genel zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre ise, yeniden kiralama yasağına aykırı davranıştan itibaren 10 yıldır. (TBK  m. 146)

 

Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılığa İlişkin Tazminat Davasında İspat Külfeti Kimdedir?

İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme olmadıkça iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Bu sebeple, yeniden kiralama yasağına ilişkin tazminat davasında ispat yükü kiracıya aittir. (HMK m. 190) Ancak; ispat zorluğu sebebiyle kiracı, kiraya verenin söz konusu taşınmazı tahliye ettirme sebeplerine uygun şekilde kullandığını ispat etmelidir. Yani; kiracı şu hususları ispat etmelidir.

• Kiralanandan zorla tahliye edildiğini
• Kiraya verenle kira ilişkisi bulunduğunu
• Son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira tutarını 

 

Diğer taraftan; eski kiracının kiralama hakkını kullanması için bildirimde bulunduğuna dair ispat yükü de, kiraya verene aittir. 

 

Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılığa İlişkin Tazminat Davasının Sonuçları Nelerdir?

Şartların varlığı halinde kiracının talep edeceği tazminata ilişkin olarak alt sınır, mahkemenin son kira bedeline göre hesapladığı 1 yıllık kira bedelidir. Dolayısıyla, hakim bu bedelden daha azına hükmedemez. Ancak, yasal düzenlemede herhangi bir üst sınır yoktur. Bu sebeple; mahkemenin kiracının talebi halinde gerekli koşullarda 1 yıllık kira bedelinden fazlasına da hükmetmesi mümkündür. Bu tazminat hükmü, yeniden yapılan kiralama sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez.

Ayrıca; tazminat hesabında, net kira bedeli mi yoksa brüt kira bedeli mi esas alınacağına dair düzenleme yoktur. Ancak, doktrin brüt kira bedellerinin dikkate alınması gerektiğini savunmaktadır.

Eğer kira bedeli yabancı para üzerinden ödenmişse, son kira döneminde ödenen 1 yıllık yabancı para tutarı, yeniden kiralama yasağının başladığı tarihteki döviz satış kuru üzerinden hesaplanmalı ve Türk lirası karşılığı bulunarak 1 yıllık kira bedeli tutarı belirlenmelidir.

 

Stj. Av. Zeynep ÜRÜŞAN

 

İlgili Makaleler:

Kira Hukuku

Kira Sözleşmesine Dair Merak Edilenler ve Kiracının Tahliye Edilme Şartları

Tevdi Mahalli Tayini

Kira Uyarlama Davası

Ev Sahibinin Banka Hesabını Kapatması Durumunda Kira Bedeli Nasıl Ödenir?

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi

Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?