8.11.2023‘te Resmi Gazete’de yayımlanan yasal düzenleme ile, kanun koyucu kentsel dönüşüm mevzuatında bazı değişiklikler öngörülmüştür. Afet riski altındaki alanlarda kentsel dönüşümünü düzenleyen kanun değişikliği, cevabı merak edilen birçok soruyu da beraberinde getirmiştir. Bu sebeple; bu yazımızda söz konusu düzenlemenin detaylarını ele alacağız.
Yetkililer Kentsel Dönüşüm Mevzuatına İlişkin Değişiklikleri Hangi Tarihten İtibaren Uygulayacak?
Değişiklikler, Resmi Gazete’de yayınlandığı gün olan 8.11.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Böylece, bu tarihten itibaren afet riski altındaki alanların kentsel dönüşümünde hak sahiplerinin salt çoğunluğu gerekecektir. Ancak, başkanlığın lisanslandıracağı kuruluşlara ilişkin değişikler 06.11.2024 itibaren uygulamaya girecektir.
Başkanlığın Lisanslandıracağı Kuruluşlar Hangi Konularda Faaliyet Gösterecek?
Yeni düzenleme ile, şu konularda başkanlığın lisanslandırdığı kuruluşlar faaliyet gösterebilecektir:
- Kentsel dönüşüm kanundaki değişiklikle gelen uygulamalar
- Uygulamalar için karar alınması
- Uygulamaların yürütülmesi
Başkanlığın Lisanslandırdığı Kuruluşlara İlişkin Düzenlemeler
Başkanlığın lisanslandıracağı kuruluşlara ilişkin düzenlemeleri, Başkanlık yönetmelik ile yapacaktır. Ayrıca, Başkanlık bu kuruluşların faaliyetlerini denetlemeye yetkili olacaktır. Bu doğrultuda, Başkanlığın lisanslandırdığı kuruluşlara ilişkin düzenleme yapacağı hususlar aşağıdaki gibidir:
- Sahip olması gereken şartlar
- Görev alacak personelin sayısı, niteliği, çalışma usul ve esasları
- Diğer hususlar
Başkanlığın Lisanslandırdığı Kuruluşlara İstihdam Edilmesi Zorunlu Elemanlar
Düzenleme ile, yetkililer başkanlığın lisanslandırdığı kuruluşlarda şu meslekteki kişileri istihdam etmelidir:
- İnşaat mühendisi
- Harita mühendisi
- Mimar
- Şehir plancısı
- Değerleme uzmanı
- Hukukçu
Kentsel Dönüşümde Doğrudan Yapı Tespiti Mümkün Olabilecek mi?
Değişik ile, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare doğrudan riskli yapı tespiti yapabilecek. Ancak, belli durumlarda mülki idare amirinin yazılı izni, kolluk kuvvetleri müdahalesi ve çilingir yardımı ile yapıları açtırabilecektir: Bu haller ise, şunlardır:
- Riskli yapı tespitinin engellenmesi
- Riskli yapıdan numune alınmasına izin verilmemesi
Kentsel Dönüşüme İtiraz
Düzenleme ile, yetkililerin uygulama alanına konu imar ve parselasyon planlarına itiraz etmesi mümkün olacak. Böylece, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü onaylanan imar ve parselasyon planlarına 15 gün süreyle ilan edecek. Yetkililer, planlara itirazı ilan süresi içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapacaktır. Bu doğrultuda, Bakanlık itirazları 5 gün içinde değerlendirilecektir. Ayrıca, itirazların reddedilmesi halinde karar kesinleşecektir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Maliklere Tebligat
Başkanlık ve idare, değişiklik ile riskli yapıların tespiti sürecinde maliklere tek tek tebligat yapmayacaktır. Bu kapsamda, Başkanlık ve idare tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asacak. Ayrıca, Başkanlık ve idare maliklere e-devlet üzerinden bildirim yapacaktır. Diğer taraftan, muhtarlıklarda 15 gün süre ile ilan edecektir. Böylece, kanun koyucu ilanın son gününü hak sahipleri açısından tebliğ tarihi sayacaktır.
Yetkililer Kentsel Dönüşümde Sürecinde Yıkımı Nasıl Yapacaktır?
Değişiklik ile Riskli yapıların tespiti ve hazine taşınmazlarının değerlendirilmesi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı verilmiştir. Bu sebeple, risk yapı tespiti ve Riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen görevleri ve yetkileri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yapacaktır. Bu kapsamda, kanun koyucu riskli yapıların yıktırılması için hak sahiplerine tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre vermiştir. Ayrıca, kanun koyucu tahliye ve yıkım için 2 ayrı bildirim yapmayıp tek seferde 90 gün süre vermektedir. Diğer taraftan, düzenleme ile, riskli yapıların tahliyesinin engellenmesi halinde, kolluk güçleri müdahale edebilecektir. Yine, risk tespiti engellenirse yetkililerin “yazılı” izniyle yapı çilingir ile açabilecektir.
Değişiklik İmar Sürecini Hızlandıracak mı?
Yeni düzenleme ile, Başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi şartıyla müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde projeye göre yapı ruhsatı verilecek. Bu yapıların tamamlanmasının ardından 30 gün içinde yapı kullanma izni verilecek. Böylece, imar süreci de hızlandıracaktır.
Kentsel Dönüşüm Masraflarının Maliklerden Tahsisi
Değişiklik ile riskli yapı tespiti, tahliye, yıktırma, yapım gibi masraflar hisseleri oranında mülk sahiplerinden alınacaktır. Böylece, devlet hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibi olacağı taşınmazın değerini gözetecektir. Ancak, bu durumda hak sahibinin borca girmesi de gerekebilmektedir. Bu sebeple, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılacaktır. Bunun doğa bir sonucu olarak, hak sahibi borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden taşınmazın tapu devri yapamayacaktır.
Maliklerin Kentsel Dönüşüm Borçlanma Bedelini Ödeyemeyecek Durumda Olması
Malik borcunu ödeyemiyorsa yapının tapuda hak sahibi ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescili mümkün hale gelmektedir. Bu durumda; hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkul yoksa, bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise eşine oturma hakkı tanınacaktır.
Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Yardımlar
Değişiklik ile devlet, konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı dışında yardımda da bulunacaktır. Böylece; devlet “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamında, yapımda mali yardımda da yapacaktır. Yapım için devletin yapacağı yardımın usul ve esaslarını Cumhurbaşkanı belirleyecektir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Haline Gelen Taşınmazda Ortaklık Nasıl Giderilecektir?
Değişiklik ile, söz konusu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda ya da parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda, Başkanlık “ön alım” hakkını kullanacaktır. Ayrıca, bu durumda Başkanlığın ve Hazinenin taşınmazlarda paydaş olup olmadığına veya bu taşınmazların paylı ya da müstakil mülkiyette olup olmadığına bakılmayacaktır.
Afet riski kapsamında yıktırılan yapılardan sonra arsa haline gelmiş taşınmazlarda “ortaklığın giderilmesi davası” açılabilecektir. Böylece ortaklık giderilecektir. Ayrıca, ortaklığın giderilmesi davası açılması kanun kapsamında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanmasına engel teşkil etmeyecektir.
Rezerv Alanın Kapsamına Neler Girecektir?
Kanun koyucu, değişiklik ile önceki düzenlemede rezerv alanının tanımında yer alan “yerleşim alanı” ifadesini kaldırmıştır. Çünkü, değişiklik ile kanun koyucu rezerv alanını “mevcut kentsel ve kırsal alanlar” olarak tanımlamıştır. Böylece, rezerv alanın kapsamı oldukça genişlemiştir.
Dolayısıyla, değişik ile üzerinde yerleşim mevcut olsa bile herhangi bir yerin rezerv alanı olabilecektir. Ayrıca; gerçek veya özel hukuk tüzel kişiler, mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunabilecektir. Bunun için, şu durumlardan birinin gerçekleşmesi gerekmektedir:
- Taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metre karesinin % 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat etmek
- Taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metre karesinin % 30’unun dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilerek Kentsel Dönüşüm Başkanlığına vermek
Değişikliğin 6 Şubat Depremine İlişkin Yargılamalara Etkisi Ne Olacak?
Değişiklik ile kanun koyucu, yargılamanın belirli aşamalarında süreler kısaltmıştır. Ayrıca, idari yargıda ivedi yargılama usulü gibi özel bir usul öngörmüştür. Bu farklı usuller yalnızca 6.02.2023 ve devamındaki depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı idari işlemler için geçerli olacaktır. Ayrıca; mahkemeler hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere, hasar tespit raporlarına dayanan idari işlemlerle ilgili iptal davalarında da bu usuller uygulayacaktır. Ancak, bu usuller diğer hasar tespit raporlarına dayanan idari işlemleri kapsamayacaktır. Dolayısıyla, kanun koyucu 6 Şubat depreminden doğan uyuşmazlıklar bakımından İdari Yargılama Usulü Kanunu’ndan daha kısa süreler ve ayrı bir usul öngörmüştür. Böylece, kanun koyucu 6 Şubat depreminden doğan idari davalara sürecin hızlandırmak istemektedir. Bu sebeple, bu nitelikteki iptal davalarında, şu haller söz konusu olacaktır: (İdari Yargılama Usulü Kanunu’na eklenen geçici 11. Madde ile)
Değişiklik 6 Şubat Depremine İlişkin Yargılama Sürelerini Nasıl Etkileyecek?
Düzenlemenin idari yargılama süreleri bakımından bazı etkileri olmuştur. Bu hususlar sırasıyla aşağıdaki gibidir:
- İlk İnceleme ve Tebliğ Süresi: Yetkililer ilk incelemeyi 10 gün içinde yaparak dava dilekçesi ile ekleri taraflara tebliğ etmelidir.
- Savunma Süresi ve Uzatma: Savunma süresi, dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 15 gün olacaktır. Bu sürenin 1 kez olmak üzere en fazla 10 gün uzaması mümkün olacaktır.
- Dosyanın Tamamlanması: Mahkeme, davalı savunma dilekçesini verdikten veya savunma dilekçesinin süresi geçtikten sonra dosyayı tamamlanmış kabul edecektir.
- Keşif Süresi: Dosya tamamlandıktan sonra, bilirkişi veya bilirkişi heyeti 15 gün içinde keşif yapacaktır.
- Bilirkişi Raporu Süresi: Bilirkişi veya bilirkişi heyeti bilirkişi raporlarını 15 gün içinde mahkemeye teslim edecektir.
- Bilirkişi Raporuna İtiraz Süresi: Bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz mümkün olacaktır.
- Duruşma Davetiyesi Süresi: Duruşma, tarafların talebine ve mahkeme kararına bağlı olacaktır. Duruşma davetiyeleri, duruşma gününden en az 15 gün önce taraflara tebliğ edilecektir.
- Karara Bağlama Süresi: Davalar, dosya tamamlandıktan veya keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken durumlarda bunlar tamamlandıktan sonra en geç 15 gün içinde karara bağlanacaktır.
- İstinaf Başvurusu ve Süresi: Verilen nihai kararlara karşı, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde istinaf başvurusu yapılabilecektir. İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde incelenip tebliğ edilecektir. İstinaf dilekçesine cevap verme süresi 15 gün olacaktır. İstinaf talebi, en geç 2 ay içinde karara bağlanacaktır.
Değişiklik 6 Şubat Depremine İlişkin Yargılamada Diğer Usuli Konuları Nasıl Etkileyecek?
Düzenlemenin idari yargılamaya ilişkin diğer usuli konular bakımından da bazı etkileri olmuştur. Bu hususlar sırasıyla aşağıdaki gibidir:
- Savunma Dilekçesi İçeriği: Savunma dilekçesinde bina askı kodu yer almalıdır.
- Yürütmenin Durdurulması Kararı: Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin verilen kararlara itiraz edilemeyecek.
- Tam Yargı ve İptal Davaları Ayrımı: Tam yargı davaları ile iptal davaları birlikte görülmeyecek. Bu sebeple, mahkeme önceden birlikte açılmış iptal ve tam yargı davalarını ayıracak. Bu durumda, idarenin işleminden bir zarar doğmuşsa, normal usulden farklı olarak bunun tazmini için ayrı bir dava açmak gerekecek.
- İvedilikle Sonuçlandırılacak İş ve İşlemler: Maddede süre belirtilmeyen durumlarda her türlü iş ve işlem ivedilikle sonuçlanacak.
- Afet Bölgesinde Bilirkişi Görevlendirme: 6 Şubat depremi sebebiyle genel hayata etkili afet bölgesi kabul edilen yerlerde, 1.01.2028’e kadar adli ve idari yargı mercileri depremlerle ilgili iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalar yürütecek. Bu süreçlerde, kanunlardaki usule tabi olmaksızın listeler dışından da bilirkişiler görevlendirilebilecek. (Bilirkişilik Kanunu Geçici 2. Madde)